בשנים האחרונות מסתמנת מגמה בפסיקת בתי המשפט, שלפיה במקרים מתאימים, הסכם מכר דירה יכול לחייב את הצדדים, גם אם הוא טרם נחתם בפועל. לאחרונה ניתן פסק דין מעניין נוסף בהקשר זה (ת”א 16359-10-22, בי”מ השלום בב”ש), שדווקא דוחה ניסיון להתייחס להסכמות כהסכם שגובש.
באותו עניין, נדונה מחלוקת סביב מעמדה של “טיוטה סופית” שהועברה בין הצדדים למכירת נכס והשאלה, האם טיוטה סופית זו, שטרם נחתמה בפועל ע”י הצדדים, התגבשה לכדי הסכם מכר מחייב.
הרוכשים והמוכרת ניהלו ביניהם מו”מ אינטנסיבי למכירת בית מגורים במיתר. בסופו של המו”מ, ולאחר שהצדדים גיבשו נוסח סופי ומוסכם של הסכם המכר (כולל מחיר העסקה, מועדי תשלום, מועד הפינוי, המטלטלין שיוותרו בבית וכיו”ב כל פרטי ההסכם), קבעו הצדדים מועד לפגישה לחתימה על הסכם המכר.
במעמד הפגישה שנועדה לחתימת ההסכם, גילתה המוכרת, שמכירת הדירה על ידה מחוייבת בתשלום מס שבח. קודם למו”מ ובמהלכו, היא סברה בטעות שהיא תוכל ליהנות מפטור ממס שבח, ועובדת החבות, התבררה לה רק במהלך הפגישה כאמור.
לפיכך, המוכרת נמנעה מלחתום על ההסכם, והחליטה להימנע מלמכור את ביתה.
בית המשפט קבע, כי פסיקת בתי המשפט מלמדת, כי העדר החתימה בפועל על הסכם מהווה אינדיקציה לכך שלא השתכללה גמירות דעת בין הצדדים, וכי גם אם הצדדים קבעו מועד לחתום על הסכם, הם לא התכוונו להתקשר בהתקשרות חוזית מחייבת, אלא לאחר החתימה בפועל על ההסכם.
נקבע, כי אמנם נחיצותה של החתימה על ההסכם היא עניין בעיקר ראייתי, אך יש לתת משקל ממשי לעניין זה, באשר הוא מהווה אינדיקציה לגמירות הדעת של הצדדים.
נקבע, כי עצם ההסכמה של צדדים להיפגש על מנת לחתום על ההסכם, היא היא הביטוי המובהק לכך שגמירות דעתם הינה בחתימה בפועל על ההסכם (ולא קודם לכן). בית המשפט קבע בעניין זה, כי: “המקרים בהם בית המשפט יכיר בטיוטת הסכם מכר, שלא נחתם ע”י המוכר והקונה, כהסכם מכר מחייב, הינם מקרים חריגים ביותר… [וכי] היתה הבנה בין הצדדים וב”כ כי לצורך השתכללות הסכם המכר, יש צורך במפגש משותף של כל הצדדים, קריאת ההסכם על ידם וחתימה של הנתבעת על ההסכם”. עוד נקבע, כי: “הצדדים לא הגיעו לשלב של גמירות הדעת, והנתבעת, אשר יתכן שלא התנהלה באופן הגון או אחראי, לא הגיעה לגמירות הדעת אשר הבשילה להתחייבות חוזית למכור את הנכס מושא ההסכם”, וכי החלטה אחרת: “תביא לחוסר וודאות משפטית, לחשש לנהל מו”מ בין צדדים ולריבוי תביעות משפטיות”.
כלומר, בעניין זה, בית המשפט דווקא “הקשיח עמדות”, וקבע, בניגוד לפסיקות אחרות שניתנו במקרים אחרים, כי לחתימה עצמה, יש חשיבות של ממש בקביעות גמירות הדעת של הצדדים, וכי בהעדרה – אין הסכם מחייב.
היתרון בגישה זו, הוא עקרון הודאות. אין חתימה – אין הסכם. פשוט להבנה וקל ליישום. הדברים נכונים במיוחד, שעה שבית המשפט ציין, כי אילו היו הקונים תובעים פיצויי הסתמכות (פיצויים בגין הוצאות שהוצאו ונזקים שנגרמו בשל ניהול מו”מ בחוסר תום), להבדיל מפיצויי קיום (פיצויים שנפסקים במקרה שבו ההסכם נכרת והופר) – בהחלט ייתכן שהקונים היו זוכים לפיצוי מתאים.
