רבים מבעלי הדירות בישראל נאלצים להתמודד מעת לעת עם דיירים שמסרבים לפנות את הדירה בתום החוזה או בהתקיים אחת מן העילות עפ”י דין ו/או הסכם השכירות לפינויים מהדירה טרם תום תקופת השכירות, למשל בעקבות הפרה יסודית של הסכם השכירות.
סירוב השוכר מלפנות את הדירה במקרים כאלה כרוך בהפסדים כספיים ניכרים לבעלי הדירה, לרוב דמי שכירות פוטנציאליים, וכן בתסכול ובעוגמת נפש רבה.
כידוע, הליכים משפטיים מתנהלים לרוב לאורך שנים, ולכן קיים חשש שיווצר תמריץ שלילי לדיירים סרבנים שלא להתפנות מהדירה. זאת, בידיעה שפינויים מהדירה יהיה כרוך בפרק זמן ממושך שאותו הם יכולים לנצל כדי להמשיך ולהחזיק בדירה.
גם העובדה שבתי המשפט נוטים שלא לאכוף סעיפים “דרקונים” בהסכמי שכירות ולא מעודדים נקיטה של סעדים עצמיים מצד בעלי דירות (כגון, ניתוק חשמל, מים וכו’) – יוצרת קושי נוסף לבעלי הדירות להתמודד עם דייר שמפר את החוזה ו/או מסרב להתפנות מהדירה.
על מנת להתמודד עם הסיטואציה הזו קבע המחוקק סדר דין מיוחד לתביעות לפינוי מושכר בלבד. הסדר זה קובע הליך משפטי מזורז לתביעות לפינוי מושכר, ותביעה המתבררת במסגרת הליך מזורז שכזה צפויה להסתיים בפסק דין בתוך חודשים ספורים בלבד. זו גם הסיבה לכך שלתביעה מסוג זה יש לצרף כבר בשלב הגשתה, ביחד עם כתב תביעה גם תצהירי עדות ראשית של העדים, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, ככל שישנן, ואת המסמכים הרלוונטיים. כמו כן, על בית המשפט לקבוע דיון בתביעה שכזו במועד שלא מאוחר מ-30 יום ממועד הגשת כתב ההגנה, וליתן פסק דין לא יאוחר מ-14 יום לאחר תום הדיון בתביעה. בהתאם, גם נקבע כי נתבע בתביעה לפינוי מושכר לא יהא רשאי להגיש תביעה שכנגד, או הודעה לצד שלישי – שוב, מתוך אותה מגמה של ייעול וזירוז בירור התביעה.
חשוב לדעת כי הסעד היחיד שניתן לתבוע במסגרת ההליך המזורז הנ”ל הוא סעד של “פינוי מושכר”. משמעות הדברים היא, שבמקרים שבהם יש לבעלי הדירה טענות נוספות כנגד השוכר, כגון טענה לחוב כספי, נזקים שנגרמו לדירה וכו’, שאז את הסעדים הנ”ל לא ניתן יהיה לתבוע במסגרת ההליך המזורז, ועל בעלי הדירה יהיה לפצל את תביעתו לשני הליכים נפרדים.
לכאורה, עדיף כמובן, במקרים רגילים, לרכז ולנהל את כל הטענות והסעדים במסגרת הליך אחד, ואולם במקרה של תביעה לפינוי מושכר מומלץ לבעלי הדירה, עפ”י רוב, לעשות שימוש בהליך המזורז של תביעה לפינוי מושכר, וזאת כדי ליהנות מהיתרון הגלום בהליך זה בבירור מהיר של תביעת הפינוי, ולהגיש תביעה נפרדת בגין נזקיו האחרים. כך, יקטין בעלי הדירה את הנזקים שלו ויוכל להשכיר את הדירה לשוכר חדש באופן יעיל ומהיר, ואת יתר הסעדים לתבוע כשהדירה כבר פנויה או הושכרה לאחר.
יתרון נוסף הוא שלאחר פינוי השוכר מהדירה וקבלת הדירה לחזקתו, יוכל בעלי הדירה לאמוד בצורה מדויקת יותר את נזקיו, לרבות באמצעות אנשי מקצוע, וכן לערוך חוות דעת לגבי נזקיו, עפ”י הצורך.
כמובן שאין חובה לפצל בין ההליכים, ויש סדרי דין נוספים שבמסגרתם ניתן לנהל את התביעה, ולכן מומלץ להיוועץ בעורך דין שיבחן את נסיבות המקרה וימליץ על הדרך היעילה להגשת התביעה ועל הדרך המומלצת לניהולה.
לאופן עריכת כתב התביעה ולדרך ניהול ההליך יש חשיבות מיוחדת ומהותית, שכן במקרים שבהם יימצא פגם כלשהו ו/או חוסר התאמה להליך המזורז, עלול בית המשפט לעשות שימוש בסמכותו ולהעביר את הדיון בתביעה לסדר דין רגיל, שמשמעו בירור ממושך ומסורבל של התביעה ופגיעה משמעותית ביתרון של בעלי הדירה הגלום במסגרת ההליך המזורז.
כמובן שיש לקחת בחשבון גם תרחישים שבהם דיירים מסוימים ימשיכו לסרב ולפנות את הדירה למרות פסק דין שמורה להם לעשות כן, ואולם אז שמורה לבעלי הדירה הזכות לפנות להליכי הוצאה לפועל, לצורך מימושו של פסק הדין.
*אין באמור במאמר כדי להוות ייעוץ משפטי, המלצה, או עצה, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. המאמרים נכונים ליום כתיבתם.
