חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע שורה של בטוחות חלופיות שחובה על מוכר שהוא קבלן/יזם להעמיד לרוכש דירה לאחר ששילם לפחות 7% משווי הדירה. בין הבטוחות (כל אחת ותנאיה השונים): ערבות בנקאית, ביטוח להשבת הכספים, שעבוד הדירה לטובת הקונה או הערת אזהרה לטובת הקונה.
לאחרונה אושר בבית המשפט העליון פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי (פר”ק 14785-05-18), אשר פגע באורח משמעותי בחוזקה וביציבותה של הערת האזהרה כבטוחה להבטחת זכויות של רוכשי דירה.
באותו עניין דובר בפרוייקט תמ”א 38 בר”ג, אשר החברה היזמית שחתמה עם רוכשי דירות על הסכם התמ”א נקלעה לימים, וקודם להשלמת הבנייה, להליכי פירוק.
המפרק שמונה לחברה עתר לבית המשפט בבקשה לבטל את ההסכמים עם 10 הרוכשים של הדירות החדשות בבניין, בטענה שמדובר ב”נכסים מכבידים”. כמו כן, עתר המפרק לביטול הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים כבטוחה. “נכס מכביד” הינו נכס של חברה שמצויה בהליכי פירוק, ואשר יש בו כדי להכביד יתר על המידה על החברה, ומשכך בית המשפט מוסמך לאשר ויתור של החברה (באמצעות המפרק) על הנכס.
באותו עניין, נטען כי הותרת ההסכמים עם 10 הרוכשים על כנם לא תאפשר את השלמת בניית הדירות בבניין, שכן משיקולים כלכליים, אף יזם/קבלן לא ייכנס במצב הנוכחי בנעלי החברה ולא יפעל להשלמת הבנייה.
בית המשפט קבע, כי בהיותם של הסכמי המכר “נכסים מכבידים” ולנוכח העובדה שהשארתם בתוקף לא תאפשר את השלמת הפרוייקט, ולמעשה תותיר את הבניין שבבניה כ”פיל לבן”, הרי שיש מקום לבטל את הסכמי המכר עם רוכשי הדירות החדשות בבניין.
החלטה זו עוררה שני קשיים שנדונו גם הם בפסק הדין: האחד, קיומן של הערות אזהרה, שמהוות זכויות “מעין קנייניות” לטובת רוכשי הדירות. השני, שאלת קדימותם של רוכשי הדירות כנושים של החברה ביחס לנושים אחרים.
בית המשפט החליט, כי עם ביטולה של הזכות החוזית לרכוש את הדירות, מתבטלת גם העילה לקבלת הערת אזהרה, ולפיכך ניתן למחוק אותה. בעניין קדימותם של רוכשי הדירות כנושים מובטחים, קבע בית המשפט, כי לנוכח סעיף 365 לפקודת החברות, שעוסק בזכותו של בעל דין הנפגע מהוויתור על “נכס מכביד”, אין לראות ברוכשי הדירות באופן גורף כנושים מובטחים, ומעמדם ייקבע במסגרת תביעות החוב שיוגשו על ידם במסגרת דין קדימות הנושים המקובל והרגיל.
יוצא אפוא, שרוכשי הדירות שסברו שהערות האזהרה שנרשמו לטובתם מגנות על זכויותיהם ועל כספם, נותרו בפני שוקת שבורה וללא בטוחה כלשהי.
המסקנה היא שהנטייה של רוכשי דירות בכלל, ורוכשי דירות בפרוייקטי תמ”א בפרט, להסתמך על הבטוחה של הערת אזהרה כבטוחה טובה, צריכה להתמתן. לאחר פסק הדין האמור, ייטו יותר ויותר רוכשי דירות להתעקש על קבלת בטוחות טובות יותר דוגמת ערבות בנקאית. בנוסף, ייטו כעת רוכשי דירות להעדיף פרוייקטים שזכו לליווי בנקאי במסגרתו הבנק המלווה פוקח עיניים מקרוב על הקבלן ומתקצב את הפרוייקט בהתאם לשלבי הבנייה.
עם או בלי קשר לפסק הדין האמור, בסוף חודש אוגוסט 2020, הוציא הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון נייר עמדה. אחד הנושאים שטופלו בנייר העמדה מתייחס למקרה שבו נמכרת דירה ומשולמת תמורה של למעלה מ- 7% לפני שיש היתר בניה. במקרה כזה, עפ”י נייר העמדה, הערת אזהרה לא תהווה בטוחה לגיטימית להבטחת כספי הרוכש. כלומר – במקרים שבהם נמכרת דירה לפני שיש היתר בניה תקף ומשולמת תמורה משמעותית, חייב המוכר ליתן לרוכש את אחת הבטוחות האחרות הקבועות בחוק.
לסיכום, נושא הבטוחות ברכישת דירה מקבלן/יזם, הוא נושא מהותי ולעיתים אף הפכפך, ורוכש שלא יבטיח את כספי הרכישה באופן יעיל ומקצועי, עלול למצוא עצמו עומד בפני שוקת שבורה ולאבד את הכספים שהשקיע.
