“המקבל שדה מחברו [בחכירה] ואכלהּ חגב או נשדפה [פגעי טבע], אם מכת מדינה היא, מנכה לו מן חכורו. אם אינה מכת מדינה – אינו מנכה לו מן חכורו. רבי יהודה אומר: אם קיבלה הימנו במעות [ולא כנגד תבואה], בין כך ובין כך אינו מנכה לו מחכורו” (משנה, בבא מציעא ט, ו)
בתקופה האחרונה בתי עסק רבים נסגרו מכח צווי החירום שפורסמו על רקע משבר הקורונה. בנוסף, בתי עסק רבים אחרים, אמנם לא נסגרו פורמאלית מחמת צווים, אך הם נסגרו בפועל או שפעילותם צומצמה משמעותית בשל מגבלות התנועה וההתקהלות ובשל כניסתו של המשק לשיתוק כמעט מוחלט.
נשאלת אפוא השאלה האם עסקים שנסגרו, חייבים להוסיף ולשלם את דמי השכירות בגין התקופה שבה הם סגורים, ואילו טענות יעמדו לרשותו של בעל העסק-השוכר, כלפי המשכיר.
1. “כח עליון” בהסכם השכירות ו/או “סיכול” מכח סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת הסכם).
הסכמים מסחריים רבים כוללים סעיף שמכונה “כח עליון”. סעיפים אלה מעגנים, בניסוחים שונים, דחייה או ביטול של חיובים של הצדדים מחמת אי יכולת לבצעם בשל “כח עליון” – כלומר במקרה של אירוע שהצדדים לא יכלו לצפות אותו מראש ושהוא מסכל את היכולת של צד לעמוד בהתחייבויותיו.
סעיפי “כח עליון” פחות שכיחים בהסכמי שכירות, וממילא גם בהסכמים שבהם הם מופיעים, יש לבחון את נוסחם וכוונתם כדי לנתח את מעמדה של טענה זו. במקרים מתאימים שבהם קיים סעיף כאמור שמנוסח באופן מסוים, בהחלט ייתכן ששוכר יוכל ליהנות מטענה מהסוג הזה.
בנוסף, החוק עצמו מעמיד לכל צד להסכם (הסכם שכירות והסכם בכלל) שהפר את ההסכם בנסיבות של “סיכול”, “פטור” מתשלום פיצוי או מאכיפת ההסכם. סעיף זה חל על כל הסכם, גם אם אין בהסכם סעיף “כח עליון” מפורש.
עפ”י סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת הסכם):
“היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.”
שלושת התנאים הקבועים בסעיף נשמעים על פני הדברים כתנאים “קלים” ומקריאת לשון הסעיף ניתן לסבור כי במקרים רבים מאד (גם לא על רקע הקורונה), ניתן בנקל להפר הסכמים מבלי שלהפרה תהיינה תוצאות קשות. אך לא כך הדבר.
בתי המשפט בישראל פירשו ויישמו את הסעיף הנ”ל באופן מאד מצמצם ו”קשוח”. לאורך השנים, נטו בתי המשפט לתת הגנה מוגבלת, ואף נדירה, לצד המפר.
כך למשל, בהתייחס לתנאי של “קיום ההסכם הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי” – נקבע בפסיקה, כי הוא יתמלא “אם בזמן המיועד אפשרות הביצוע שובשה לחלוטין”, ואם המניעה היא “מניעה של קבע”, ולא “מניעה זמנית”. אם כי הוצעה גם גישה מרוככת יותר, שלפיה גם כאשר המניעה נמשכת על פני תקופה בלתי סבירה, ייחשב הדבר ל”סיכול”.
וכך למשל, בהתייחס לתנאי הראשון, תנאי ה”צפיות” – היכולת לדעת מראש על הנסיבות –”הגישה הרווחת בפסיקה קבעה, כי כמעט כל אירוע ניתן לצפייה, בחינת ‘הכל צפוי’. כך למשל, לא הוכרו בפסיקה בעבר נסיבות שונות כנסיבות שלא ניתן היה לצפות, למרות שעל פני הדברים די ברור שלא ניתן היה לצפות אותן. לדוגמא: נקבע כי ירידת גשמים שלא בעונתם היא לא אירוע בלתי צפוי; נקבע שגירוש אזרחים ישראליים מאוגנדה כתוצאה מהפיכה שם הוא לא אירוע בלתי צפוי; נקבע כי “כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה הינה תמיד בגדר הצפוי”. ועוד.
אז האם הקורונה תוגדר ע”י בתי המשפט כאירוע בלתי צפוי שמקים את טענת הסיכול? והאם בתי המשפט יקבעו בנסיבות סגירת העסקים מחמת הקורונה כי מדובר בנסיבות שלא מאפשרות את ביצוע ההתחייבות שמקימות את טענת הסיכול?
ימים יגידו…
בהחלט ייתכן שהתשובה תלויה גם בפרק הזמן שעוד ייקח לקורונה להיעלם מחיינו.
2. סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה
טענה נוספת שעשויה לעמוד לרשותם של השוכרים טמונה בסעיף 15 לחוק השכירות שכותרתו “פטור מחובת התשלום”, וזו לשונו:
“(א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
(ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.”
כלומר, ככל שהסכם השכירות עצמו איננו קובע אחרת, הרי שבמקום שבו נמנעה מהשוכר האפשרות לעשות במושכר שימוש למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, הוא יהיה פטור מתשלום. הפטור מותנה בכך שהשוכר לא יכול היה לצפות מראש את הנסיבות שלא יאפשרו שימוש במושכר.
גם בהקשר זה יידרשו בתי המשפט לומר את דברם ולפרש את הסעיף. קשה להעריך כעת את הפרשנות שתנתן לסעיף זה על רקע נגיף הקורונה והנסיבות שהוא יצר בשוק השכירות והעסקים. בפסיקות שונות, בתי המשפט כן הכירו במתן פטור לתשלום דמי שכירות מכח סעיף 15 במקרים שונים. כך למשל, ניתן הפטור האמור במקרה שבו סכסוך דמים בין משפחתו של המשכיר למשפחה אחרת בעיר הוליד שורה של מעשים פליליים חמורים שנעשו בסמיכות למושכר ואף בכניסה לו – ובהם ירי, פיצוץ מטען חבלה והנחת מכונית תופת. אלימות זו הייתה מכוונת במיוחד אל המושכר. במצב דברים זה, אשר לא ניתן היה עוד להבטיח את שלומם של עובדי השוכר, בית המשפט העליון קבע שיש להחיל את סעיף 15.
אלא, שעפ”י פסיקת בית המשפט העליון, יישומו של סעיף זה, רלוונטי במקרה שבו המניעה לעשות שימוש במושכר, היא מניעה שקשורה במושכר הספציפי. לפיכך, ספק אם בתי המשפט ימהרו לקבל את הטענה הגורפת, שקשורה לעסקים רבים ולנסיבות חיצוניות (הקורונה), ולא למושכר עצמו, כטענה מתאימה.
בהקשר זה, יש מקום לציין גם את סעיף 43 לחוק החוזים, שקובע הוראה כללית יותר מאפשרת לשוכר לדחות את חיוביו, במקום שבו נבצר ממנו להשתמש במושכר. סעיף 43 קובע כך:
“המועד לקיומו של חוב נדחה –
(1) אם נמנע הקיום במועדו מסיבה תלויה בנושה – עד שהוסרה המניעה;
(2) אם תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה – עד שקויים אותו חיוב;
(3) אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד – כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו.
כלומר, ככל שבהסכם נקבע שהתחייבות השוכר לתשלום דמי השכירות מותנית בכך שהמשכיר העמיד לרשותו את המושכר או לכל הפחות, ככל שהסכם השכירות אינו מגדיר את חובת התשלום כחובה עצמאית, ייתכן שסעיף 43 יאפשר לשוכר להימנע מלשלם דמי שכירות בתקופה שבה הנכס לא עמד לשימושו של השוכר.
לקינוח, נביא מדבריו של כב’ הש’ סולברג, שמצטט ממשנה, בבא מציעא ט, ו, כך:
“המקבל שדה מחברו [בחכירה] ואכלהּ חגב או נשדפה [פגעי טבע], אם מכת מדינה היא, מנכה לו מן חכורו. אם אינה מכת מדינה – אינו מנכה לו מן חכורו. רבי יהודה אומר: אם קיבלה הימנו במעות [ולא כנגד תבואה], בין כך ובין כך אינו מנכה לו מחכורו” (משנה, בבא מציעא ט, ו).
ומוסיף, הש’ סולברג מדבריו: “כך במשנה זו, המבחינה בין פגעים ‘מקומיים’ ופגעים שהם מחמת ‘מכת מדינה’; וכך במקורות נוספים של המשפט העברי, עסקו חכמי המשפט בשאלה על מי מהצדדים להטיל את הסיכון במצב שתסוכל בו מטרת השכירות. זה אומר בכה וזה אומר בכה, ואין בדבר עמדה מוסכמת על כלל חכמי המשפט העברי…”
חשוב לציין, שעפ”י הפרסומים בתקשורת מהימים האחרונים, משרד המשפטים הקים צוות מיוחד לגיבוש תיקוני חקיקה שיסדירו ויבהירו את הנושא. מובן, שככל שאכן יהיו תיקוני חקיקה כאמור – יהיה מקום לבחון אותם, לנתח אותם, ולהבין לאורם את הסיכונים והסיכויים הטמונים באי תשלום דמי שכירות.
על רקע כל האמור לעיל, דומה שטוב יעשו, שוכרים ומשכירים, אם ישכילו בעת הזו לבוא בדברים זה עם זה בדרך ארץ, וינסו להגיע להבנות מאוזנות וראויות, שייתרו דיונים משפטיים או לכל הפחות ימתינו עד לתיקוני חקיקה, אם יהיו, שיבהירו את המצב.
