רבות דובר ונכתב על חובת הגילוי של מוכר נכס כלפי הרוכש, חובה שנגזרת מחובת תום הלב של צד שיש לו יתרון בידע לגבי הממכר, ואשר הוא עלול לגרוע באופן משמעותי מהציפיות הסבירות של הרוכש.
חובת הגילוי נבחנת הן במהותה והן בהיקפה, ובמקרים מתאימים, הפרתה עלולה לעלות עד כדי הטעיה של ממש.
בעסקאות מכר של נכסי מקרקעין, אנו נתקלים, עפ”י רוב, בהפרת חובה זו על רקע הסתרה של חריגות בניה, מצב פיסי של הנכס, הליכים משפטיים שמתנהלים בקשר עם הנכס או אפילו הסתרה של זכויות של צדדים שלישיים.
ואולם, פסק דין שניתן לאחרונה (יולי 2023), בבית משפט השלום בכפר סבא, עסק בסוגיה קצת שונה. באותו עניין, בית המשפט חייב מוכרים של נכס לשלם לרוכשים פיצוי כספי, בין השאר, משום שהם נמנעו מלגלות לרוכשים – שהשכנה משוגעת.
בפסק הדין נדונה עסקת מכר שנחתמה בשנת 2017. לאחר חתימת ההסכם ולאחר תחילת שיפוצים שהחלו הרוכשים לבצע בנכס (אך בטרם תשלום יתרת התמורה ומסירת הדירה), הגישה השכנה תביעה ובקשה לצו מניעה כנגד המוכרים. בתביעתה הלינה השכנה על ביצוע עבודות השיפוץ. לטענתה עבודות אלה מהוות, בין היתר, השתלטות על שטח ששייך לה.
משהתברר לשכנה שהרוכשים רכשו את הנכס, היא צירפה אותם לתביעה זו. או אז התברר לרוכשים כי למעשה בין המוכרים ובין השכנה יש היסטוריה של הליך משפטי קודם (באותו עניין). ואז גם החלה מסכת של הטרדות מצידה של השכנה כלפי הרוכשים. מסכת זו אף הובילה לכך שהרוכשים הוציאו כנגד השכנה צו למניעת הטרדה מאיימת.
הרוכשים גילו, רק באותה עת, שלמעשה גם המוכרים סבלו מהשכנה במשך תקופה ארוכה. התברר, כי המוכרים עצמם טענו במסגרת הגנתם בתביעה שהגישה כנגדם השכנה (אחרי שנחתם הסכם המכר), כי השכנה: “אינה נורמטיבית בהתנהגותה היום יומית והיא דאגה למרר את חיי בשנים האחרונות – לשון המעטה…”. התברר, כי לטענת המוכרים, הם החליטו להפחית את המחיר המוצע של הנכס ב- 250,000 ₪ רק בגלל שרצו “לשים קץ לסבל המתמשך” שגרמה להם השכנה במשך שנים, וכי הפחתה זו במחיר נעשתה על ידם (בלי שאמרו על כך מילה לרוכשים), “על זה שיש שכנה משוגעת” ש”ממשיכה לשגע אותם”.
בית המשפט קבע, שהמוכרים נמנעו, בכוונת מכוון, מלגלות לרוכשים אודות ההיסטוריה של הסכסוך עם השכנה ואודות “אופייה” הנטען. בית המשפט קבע, למעשה, שחובת הגילוי של המוכרים, שמעוגנת הן בחוק החוזים (והן בהסכם המכר), הופרה, וכי הדבר מקים לרוכשים זכות לקבלת פיצוי. בהתאם, פסק בית המשפט לטובת הרוכשים פיצוי בסך של 50,000 ₪ בגין מניעת שימוש סביר בנכס והפרת חובת תום הלב, לצד סך נוסף של למעלה מ- 60,000 ₪ בגין נזקים נוספים. אמור מעתה, חובת הגילוי של המוכר משתרעת גם על גורמים “סביבתיים” שונים שקשורים ביכולת ליהנות מהנכס, ובהם – מקרים חריגים של שכנים בעייתיים.
