הכלל המוכר לכל, בייחוד בעסקאות במקרקעין, הינו שרק הסכם בכתב שנחתם מחייב את הצדדים. והנה, לאחרונה אנו מוצאים בפסיקת בתי המשפט כרסום מהותי בכלל זה. כרסום שמצד אחד מגן על צדדים תמי לב שהסתמכו על הסכמות שהושגו, אך מצד שני יוצר אי ודאות משפטית מסוימת.
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כלל יחסית חריג במשפט הישראלי, ולפיו “התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב”. כלומר, לפי לשון החוק – בהעדר מסמך בכתב, עסקה במקרקעין תהא חסרת תוקף.
כלל זה נחלש ונשחק לאורך השנים ונקבעו לו בפסיקת בתי המשפט חריגים רבים מסוגים שונים. בעיקרם ובאופן כללי בלבד, ניתן לומר שמקרים שבהם רוככה דרישת הכתב, הם מקרים שבהם יש ראיה כלשהי בכתב לקיומה של עסקה ועיקריה, אך פרטים מלאים של העסקה היו חסרים וכן מקרים שבהם תחושת הצדק וההגינות יצדיקו הכרה בקיומו של הסכם, למשל במקרים שבהם העסקה הושלמה בפועל (תשלום, מסירת חזקה וכו’), אך נעדרה מסמך בכתב.
והנה, לאחרונה מגמת הכרסום האמורה הולכת ומתרחבת גם לכיוון מעניין נוסף. מקרים שבהם צדדים גיבשו הסכמות ברורות במסגרת התכתבויות או החלפת טיוטות של הסכם מכר, אך בסופו של דבר ההסכם לא נחתם בפועל. במקרים מסויימים, חריגים יחסית (לפי שעה), בית המשפט יראה בצדדים כמי שכרתו הסכם מכר גם אם ההסכם לא נחתם בסופו של יום בחתימותיהם.
שניים מהמקרים הבולטים נפסקו בעת האחרונה, ואלה הם:
בת.א. 8967-07-18 גרוס נ’ גוטליב, נדון מקרה שבו צדדים להסכם מכר ניהלו מו”מ לגבי נוסח ההסכם, ובסופו, לאחר החלפת 9 טיוטות, הם גיבשו נוסח סופי, וקבעו מועד לחתימת ההסכם. והנה, יום לפני המועד שנקבע לחתימת ההסכם, החליטו המוכרים לבטל את פגישת החתימה והודיעו כי החליטו להשכיר את הדירה ולא למכור אותה.
בית המשפט קבע באותו עניין ששני התנאים הדרושים לשכלולו של הסכם, גם ללא חתימתו – גמירות דעת ומסויימות, התקיימו במקרה הנ”ל. בית המשפט קבע, כי הצדדים הגיעו להסכמות אודות כל פרטי העסקה בזו הלשון: “מהנוסח הסופי של ההסכם הורדה הכתובית “לצורכי מו”מ רק חוזה חתום יחייב את הצדדים”; הנתבעים [המוכרים] האריכו את הסכם השכירות עם השוכרת בדירה לתקופה נוספת, לפי בקשת התובע [הקונה]. התובע אף הכין המחאות בנקאיות על מנת לשלם את מלוא התמורה, בדיוק כפי שנקבע בהסכם. ב”כ הנתבעים נערכו לפתיחת חשבון נאמנות…”.
עוד קבע בית המשפט, כי: “דרישת הכתב בהסכמי מכר מקרקעין היא דרישה מהותית. יחד עם זאת, החתימה על הסכם מכר מקרקעין היא דרישה ראייתית בלבד בשונה ממהותית… הלכה היא, כי היעדר חתימה בהסכם, אינה מאיינת קיומו של הסכם מחייב אלא היא מהווה נדבך ראייתי להיעדר גמירות דעת להתקשר בהסכם”.
במקרה אחר, בת.א. 62854-09-19 שפניק נ’ אטלן, הרחיק בית המשפט לכת אפילו יותר, וקבע שלמרות שהצדדים לא הגיעו לנוסח מושלם מוסכם של הסכם מפורט, הרי שעיקרם של פרטי העסקה סוכמו בהתכתבות בין הצדדים, ומשכך התקיימו היסודות של גמירות דעת ומסויימות ויש לראות בהסכמות אלה כמחייבות ולאכוף את ההסכם. חשוב לציין שעל פסק דין זה תלוי ועומד בימים אלה ערעור בבית המשפט העליון.
לסיכום, דומה שבתי המשפט סוללים דרך שבה גם בהעדר חתימה פורמלית על הסכם מכר, ניתן יהיה לראות בהסכמות של הצדדים כהסכמות מחייבות, וכי העיקר הוא בהוכחת קיומן של גמירות דעת ומסויימות וכי החתימה עצמה היא “רק” ראייה לקיומו של הסכם, אך לא תנאי לקיומו.
בעוד שמגמה זו משרתת, ובצדק, צדדים שנפגעים מחוסר תום ליבו של מוכר או קונה ש”סתם” התחרטו לפני החתימה ואחרי שכל הפרטים סוכמו, היא גם מעוררת קושי של חוסר ודאות וחשש ל”מדרון חלקלק” ולגידול בכמות הסכסוכים. שכן כל עוד נתייחס לחתימה כתנאי לתוקפו של הסכם, יהיה לנו תנאי פשוט וקל ליישום, מה שישמור על ודאות ופשטות. לעומת זאת, מצב שבו בכל מקרה ייבחנו ההסכמות, גמירות הדעת והמסויימות מתוך הנסיבות הספציפיות של כל מקרה, הוא מצב של חוסר ודאות לגבי התוצאה המשפטית של כל מקרה. נזכיר בהקשר זה שישנו “כלי” נוסף, בדמות סעיף 12 לחוק החוזים, שמקנה תרופה מסויימת למי שנפגע עקב ניהול מו”מ בחוסר תום לב (בשלב הטרום חוזי), ויש לבחון האם זהו כלי שיתאים יותר לסיטואציות גבוליות. מכל מקום, המצב הנוכחי מחייב זהירות מירבית ומקצועיות בהתנהלות בשלב המו”מ בעסקאות מכר, תוך שמירה על חופש פעולה במידת האפשר.
