חוזה לרכישת דירה מקבלן, הוא לרוב חוזה אחיד. עפ”י החוק, לבית המשפט יש סמכות לבטל או לשנות תנאים בחוזה אחיד, שהם תנאים מקפחים – היינו, תנאים שיש בהם משום קיפוח של הקונה או שיש בו יתרון בלתי הוגן לקבלן.
בהקשר של קניית דירה מקבלן, בית הדין לחוזים אחידים דן בהזדמנויות שונות בשאלה אילו מהתנאים השכיחים יש לבטל מחמת היותם תנאים מקפחים. ברשימה זו נפרט חלק מהתנאים המרכזיים בחוזה שבית הדין קבע שיש מקום לבטלם בהיותם מקפחים.
חתימה על זכרון דברים
עפ”י רוב, הסכם עם קבלן מתחיל בחתימה על זכרון דברים, עוד קודם להעברת טיוטת הסכם מפורט לידי הרוכש. במקרים רבים, במעמד החתימה על זכרון הדברים, הקבלן דורש מהרוכש לשלם מקדמה או “דמי רצינות”.
לעיתים, נמצא בזכרון הדברים תנאי, שלפיו במקרה שהרוכש לא יחתום בסופו של דבר על ההסכם המפורט שישלח אליו, ולא משנה מאיזו סיבה – המקדמה לא תוחזר.
בעניין זה קבע בית הדין שמדובר בתנאי מקפח, שכן לא יעלה על הדעת שרוכש הדירה יהפוך בן ערובה בידיו של הקבלן, בייחוד כאשר ההסכם המפורט טרם נמסר לו. לכן, למעט ניכוי של דמי טיפול סמליים אין להכליל בחוזה אחיד תנאי כאמור. באופן דומה, נקבע שגם תנאי שלפיו תוקפו של זכרון הדברים מותנה באישור הנהלת החברה (כאשר אין הסתייגות או קביעת מסגרת לגבי הסיטואציה שבה ההנהלה תוכל לסרב) הוא תנאי מקפח.
בהסכם המכר המפורט עצמו, שמועבר לידי הרוכש בדר”כ אחרי שזכרון הדברים כבר נחתם, נמצאו לא פעם תנאים מקפחים גם כן. בין יתר התנאים המקפחים ניתן למנות גם את אלה:
(1) שינוייים ותוספות
אחד מהנושאים ה”כואבים” בחוזה לרכישת דירה מקבלן הוא הנושא של שינויים ותוספות בדירה לעומת המפרט המקורי – היינו כל הבקשות של רוכש הדירה מהקבלן שהן מעבר לסטנדרט שנותן הקבלן. כל שקע נוסף, כל שינוי במבנה הפנימי של הדירה וכד’. במקרים שבהם הקבלן המבצע הוא איננו הקבלן הראשי או היזם איתו התקשר רוכש הדירה (וזהו המצב במקרים רבים), הקבלן הראשי מנסה, לעיתים, להשיג הסכמה על סעיף בהסכם שלפיו אין לו אחריות על איכות ביצוע העבודות הנוספות הללו ע”י הקבלן המבצע.
בית הדין לחוזים אחידים קבע, שמדובר בתנאי מקפח, ושיש מקום לבטל את הסעיף הזה, אם הוא קיים, ולהכניס תחתיו סעיף שלפיו הקבלן יפנה את הרוכש לקבלן המבצע לצורך תיאום השינויים והתוספות, אך הוא יוותר אחראי על ביצוע העבודות לצד הקבלן המבצע.
בשולי הדברים יש מקום להעיר, בלי כל קשר לתנאים מקפחים בחוזה אחיד, שמומלץ לנסות להגיע עם הקבלן או היזם להסכמה מראש על תעריפי הביצוע של השינויים והתוספות על בסיס מחירון ידוע של הקבלן או על בסיס מחירונים מפורסמים אחרים, דוגמת מחירון דקל. אי הסכמה מראש על התעריפים שקולה, לעיתים, לחתימה על “שיק פתוח”.
(2) פרוטוקול מסירת הדירה
במקרים רבים ניתן למצוא סעיף בהסכם שלפיו פרוטוקול המסירה שממלאים הצדדים בעת מסירת הדירה יהווה ראייה לכאורה לכך שלמעט אי ההתאמות או הליקויים שנרשמו בו – לא היו במועד המסירה ליקויים גלויים או אי התאמות גלויות נוספות בדירה.
בית הדין לחוזים אחידים קבע שסעיף כזה מהווה תנאי מקפח, וכי הוא סותר את הוראות חוק המכר (דירות), ובהן ההוראה לפיה לרוכש הדירה עומד פרק זמן של שנה להודיע על ליקויים או אי התאמות כאלה.
(3) איסור על הקונה למכור את הדירה לפני מסירתה לידיו
חוזים רבים בין קבלן ובין קונה כוללים סעיף גורף, לפיו הקונה לא יהיה רשאי בשום מקרה להעביר את זכויותיו והתחייבויותיו על פי ההסכם אלא לאחר מסירת הדירה לחזקתו. פירוש הדבר שרוכש הדירה מהקבלן יצטרך להמתין עד לסיום הבנייה (ולעיתים מדובר בשנים ארוכות), ורק לאחר מסירת הדירה לידיו הוא יוכל למכור את הדירה לאחר.
איסור כזה יוצר קושי בלתי סביר לרוכשי דירות. כך למשל, הדבר יוצר קושי על קונה דירה שנקלע לקשיים כלכליים וחייב למכור את הדירה.
בית הדין לחוזים אחידים קבע שיש מקום לרכך את האיסור – וכי אלא אם כן לקבלן או ליזם תהיינה סיבות לגיטימיות וסבירות מדוע להתנגד למכירת הדירה – יהיה קונה הדירה רשאי למכור אותה גם לפני מסירתה לידיו.
(4) סעיף שקובע באופן גורף שכל שינוי או ויתור בהסכם טעון הסכמה בכתב
לכאורה יש היגיון רב בחתימה על סעיף שלפיו כל שינוי או ויתור שהוסכם בין הצדדים (בדיעבד – לאחר החתימה על הסכם המכר), ייחתם בכתב, כדי לצמצם מחלוקות אודות סיכומים בע”פ. ואולם, עפ”י הטענה, שהתקבלה ע”י בית הדין חוזים אחידים, ישנם מקרים רבים שבהם נציגי הקבלן מציגים בפני הרוכש מצגים בע”פ ויש מקום להכיר בהם, גם אם לא עוגנו בכתב. הפשרה שהושגה בהסכמת בית הדין הייתה שהסעיף שקובע שלשינויים וויתורים יהיה תוקף רק אם נעשו בכתב, יוגבל לשינויים וויתורים הנוגעים ללוח התשלומים או למפרט. על שינויים וויתורים אחרים, ניתן יהיה להסכים גם ללא עיגון בכתב.
לסיכום
פרטנו לעיל כמה מהדוגמאות שממחישות את ניסיונם של הקבלנים והיזמים לעיתים להחתים רוכשי דירות על תנאים מקפחים ועל היכולת של קונה “חכם”, לשפר משמעותית את תנאי העסקה. דוגמאות נוספות לתנאים מקפחים שיש לבטל וכן נושאים נוספים שיש לשים אליהם לב במו”מ עם חברה קבלנית – ברשימה הבאה…
*אין באמור במאמר כדי להוות ייעוץ משפטי, המלצה, או עצה, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. המאמרים נכונים ליום כתיבתם.
