כמעט ואין תחום שמשבר נגיף הקורונה לא משפיע עליו בדרך כזו אחרת. משבר הקורונה לא פסח על תחום עסקאות הנדל״ן שנחתמו, וגם על אלה שנכרתות כעת, בימי המשבר.
סוגיות משפטיות ואחרות רבות מציפות את כל הנוגעים בדבר. האם מחירי הדירות ירדו? האם ניתן או כדאי לקחת משכנתא בתקופה זו של משבר? כיצד להיערך מראש במו״מ לכריתת הסכם לרכישת/מכירת דירה להפרת התחייבות חוזית בשל המשבר? כיצד המשבר ישפיע על מסירת דירות מקבלן לרוכשים? האם לנוכח המשבר הגופים הנוגעים בדבר (כגון לשכת רישום מקרקעין, מיסוי מקרקעין, בנקים) מתפקדים ובאיזו מתכונת?
על מנת לייצר וודאות משפטית ובהירות, נדרשת הממשלה להתערב ולייצר כללים מחייבים בסוגיות שונות אשר יצמצמו עד כמה שניתן את חוסר הוודאות ומחלוקות משפטיות שעלולות להיווצר לנוכח המשבר.
ברשימה זו נעמוד על כמה היבטים פרקטיים שונים של שינויים שמכתיבה הממשלה בנוגע לביצוע עסקאות מקרקעין, וזאת בצל משבר הקורונה.
1. מסירת דירות קבלן
אחת הסוגיות המרכזית שנדונות בימים אלה, היא השאלה כיצד יש להסדיר את סוגיית מסירת דירות קבלן לרוכש בתקופה זו של משבר הקורונה. הקושי שנובע בהקשר זה הוא שבשל המגבלות על קיום מפגשים פיזיים ועל התקהלות לא מתאפשר לרוכשי הדירות ולקבלן להיפגש לצורך ביצוע מסירת הדירה. ללא התערבות הממשלה והסדרתן של סוגיות אלה, צפויות להתעורר מחלוקות בנוגע לקיומן של הפרות הסכם שונות הנוגעת לעניין זה. יש לזכור כי בד״כ התשלום האחרון בגין הדירה קבוע למועד מסירת הדירה, כך שמדובר בנושאים מהותיים בהסכם המכר.
כפי שפורסם, מנייר עמדה שגיבש משרד המשפטים בעניין זה עולה כי בכוונת משרד המשפטים להחיל שורה של הוראות שמטרתן להגן על זכויות רוכשי הדירות בתקופה זו, דוגמת ההוראות הבאות:
מתן אפשרות לדחות את מועד מסירת הדירה בתקופת המשבר – על פי נייר העמדה, עם דחיית מועד מסירת הדירה יידחה גם התשלום האחרון בגינה עד למועד המסירה בפועל. כמו כן, במקרה של הסכמת הצדדים על מסירת הדירה בתוך תקופת המשבר, ניתן יהיה לקיים את המסירה של הדירה, גם ללא מפגש של הצדדים. במקרה כזה, על הצדדים יהיה לסכם על דרך חלופית מוסכמת לאופן מסירת החזקה בדירה מרחוק, למשל, באמצעות שליח שימסור המפתח לקונה, יחד עם המסמכים הרלוונטיים.
דחיית תחילת תקופת אחריות והבדק – כפי שעולה מהאמור לעיל, תתאפשר לצדדים האפשרות להסכים על מסירת הדירה בתוך תקופת המשבר. במקרה כזה, קובע משרד המשפטים כי חישוב תקופת האחריות, הבדק, תיקון הליקויים ותקופת הדיווח על אי התאמה יחלו רק לאחר המשבר. זאת, מתוך ההבנה שבתקופת המשבר לא מתאפשר לרוכש לבצע את הבדיקות הנדרשות של התאמת הנכס למפרט והסכם המכר. כפי שעולה מנייר העמדה, המועד הקובע לתחילת מניין הימים בהקשר זה, יחול רק לאחר שיתאפשר לצדדים להגיע פיזית לדירה ולבדוק את התאמתה לתנאי הסכם המכר.
2. דחיית תקופות ומועדים במיסוי מקרקעין
בעקבות המשבר פורסמו בין היתר הקלות והסדרים ובכללם תקנות לשעת חירום בתחום המיסוי.
בהתאם לתקנות אלה, התקופה שמיום 22.3.20 ועד ליום 31.5.20 ( להלן: “התקופה הקובעת“) לא תובא בחשבון במניין הימים לגבי מועדים אשר מועד פקיעתם בתקופה שהחל מיום 22.3.20 ועד חודשיים לאחר ה”תקופה הקובעת”, כלומר עד ליום 31.7.20. יחד עם זאת, האמור בתקנות לשעת חירום לא חל על מועד הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין אשר פוקע לפני ה- 22.3.20 או אחרי ה- 31.7.20.
חשוב מאוד להדגיש כי המועדים להגשת הצהרה על עסקאות מקרקעין לפי סעיף 73 לחוק המקרקעין לא שונו ולא חל לגביהן, נכון לימים אלה, שינוי כלשהו. כלומר, ולשם הדוגמה, גם במהלך תקופה זו של משבר הקורונה חלה חובה לדווח על עסקה במקרקעין בתוך 30 יום מיום המכירה.
כמה מהשינויים וההקלות שנקבעו בתקנות לשעת חירום הם כדלקמן:
בקשה והחלטה להקטנת מקדמה
בהתאם לסעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, במכירת “זכות במקרקעין” שתמורתה בכסף בלבד, חייב הרוכש להעביר למנהל מיסוי מקרקעין, על חשבון מס השבח שחב בו המוכר, מקדמה בשיעור של 15% או 7.5% מהתמורה (בהתאם לקבוע בסעיף).
בהתאם לסעיף 15(ה)(1), למוכר ולרוכש עומדת הזכות לבקש את הקטנת המקדמה זאת עד המועד הקבוע להצהרה לפי סעיף 73 לחוק. בנוסף, מוגדרים בחוק המועדים לתשובת מנהל מיסוי מקרקעין ולהגשת בקשה למנהל לבחינת ההחלטה, ולתשובת המנהל לבקשה זו.
תקנות שעת החירום מאפשרות את הארכת המועדים להגשת הבקשה על ידי המוכר או הרוכש ומתן החלטה על ידי המנהל, כך ש”התקופה הקובעת” לא תילקח בחשבון.
באותו אופן, התקנות מאפשרות גם דחייה של מועדים למסירת הודעות מסויימות לרשויות המס.
בנוסף, גם המועד לשליחת הודעת שומה לפי סעיף 78(א), והמועדים לעשיית שומה לפי סעיף 78(ב) (אישור שומה עצמית או שומה לפי מיטב השפיטה), וכן המועדים לתיקון שומה, להשגות ועררים – מוארכים כך ש”התקופה הקובעת” לא תילקח בחשבון.
כפי שעולה מהאמור לעיל, משבר הקורונה מציב אתגרים רבים גם בתחום ביצוע עסקאות מקרקעין, והתגייסות הממשלה והתערבותה לשם יצירת כללים מחייבים היא חשובה מאין כמוה, הן לשם יצירת ״סדר״ משפטי והן לטובת שמירה על זכויות הציבור.
