העברת זכות במקרקעין יכולה להתבצע כנגד תמורה כספית או ללא תמורה. במאמר זה נעסוק בעסקת מכר ללא תמורה, המכונה גם כ”עסקת מתנה”. עסקת מתנה היא עסקת מכר לכל דבר ועניין, המחייבת דיווח לרשויות המסים, היא כרוכה בתשלום מס בהתאם לנסיבות (כפי שנפרט להלן), והיא יכולה, במקרים רבים, לכלול תניות חוזיות שונות ביחסים שבין מעניק המתנה לבין מקבל המתנה.
מהותה של המתנה על פי סעיף 1 לחוק המתנה, תשכ”ח-1968 היא “הקניית נכס שלא בתמורה“, ודבר המתנה על פי סעיף זה “יכול שיהיה במקרקעין, מטלטלין או זכויות“. משמעות הדברים היא שמתנה חייבת להיות ללא תמורה, וכל עסקה אחרת – גם אם בתמורה פחותה ואף נמוכה באופן מיוחד, לא תיחשב כעסקת מתנה.
מציאות חיינו היא שעסקאות מתנה נפוצות בעיקר בקרב בני משפחה. במהלך החיים מעוניינים בני משפחה להעניק מתנות לקרוביהם מסיבות שונות, לרבות של נכסי מקרקעין, ועל רקע זה ביקש המחוקק להיטיב עם הנישומים במקרים של עסקאות מתנה בין קרובים, בכל הקשור להיבט המיסוי של העסקה. היינו, בכל הקשור לחיוב מס הרכישה, המוטל במקרה רגיל על רוכש הזכויות (ובעסקת מתנה – מקבל הזכויות), ובכל הקשור למס שבח, המוטל במקרה רגיל על מוכר הזכויות (ובעסקת מתנה – מעניק הזכויות).
אשר למס השבח, החוק נכון להיום (ספטמבר 2021) מעניק פטור לנותן המתנה מחיוב מס שבח, מכח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
אשר למס הרכישה, החוק נכון להיום (ספטמבר 2021) מעניק הטבות מס לכל מי שמוגדר כ”קרוב” לפי הוראות החוק. “קרוב” בתקנות מיסוי מקרקעין, מוגדר כמפורט להלן – “בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות”.
תקנות מיסוי מקרקעין עורכות הבחנה בין בני זוג שמתגוררים יחד לבין “קרוב” אחר, באופן זה שביחס לבני זוג שמתגוררים יחד ניתן כיום פטור מלא מתשלום מס רכישה (לפי הוראות תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין), וביחס ל”קרוב” אחר, נקבע שיעור מופחת של שליש ממס הרכישה הרגיל (לפי הוראות תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין). ניתן ללמוד מכך, שביחס לבני זוג שאינם מתגוררים יחד, יחול הכלל המקנה שיעור מופחת של שליש ממס הרכישה הרגיל.
המדובר בהטבה משמעותית מאוד, בעיקר בעסקאות ששווין יחסית גבוה וביחס לצדדים לעסקה שהינם “מרובי נכסים”. נמחיש זאת בדוגמה ביחס למס רכישה. חיוב של אדם שרוכש דירה בתמורה של 4,000,000 ₪ (שזוהי דירתו היחידה), ישלם מס רכישה לפי המדרגות נכון להיום בסך של 107,727 ₪, בעוד שבעסקת מתנה בין יחיד לקרובו ישלם מקבל המתנה שליש בלבד מתוך הסך הנ”ל, היינו 35,909 ש”ח בלבד, ובמקרה של בני זוג שמתגוררים יחד, יהיה אף זכאי לפטור מלא.
עסקאות מתנה עשויות במקרים רבים להשליך גם על היבטי מיסוי של הצדדים ביחס לנכסים נוספים שלהם. כך למשל, אדם שיש לו 2 דירות והוא מעוניין למכור אחת מהן לצד שלישי, יחויב במס שבח, זאת כיוון שיש לו 2 דירות, והוא לא זכאי לפטור שמוענק כיום בתנאים מסוימים לבעלים של דירה יחידה. לעומת זאת, אם אותו אדם יבחר למכור דירה אחת בתמורה ולהעניק את הדירה הנוספת במתנה לקרובו, הרי שהוא יוכל ליהנות מפטור ממס שבח ביחס לשתי העסקאות הנ”ל: פעם ראשונה, בפטור ממס שבח בגין עסקת המתנה מכח הוראות סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ופעם שנייה במכירת הדירה בתמורה, שתיחשב לצורך העניין כדירה יחידה, בכפוף ליתר התנאים הקבועים בחוק.
יש לציין כי חלות הוראות שונות המגבילות את מקבל המתנה בבואו למכור את הדירה שקיבל במתנה. כך למשל, נקבעו בחוק תקופות צינון המוטלות על מקבל המתנה בבואו למכור דירה שהתקבלה במתנה מכח הוראות סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, זאת אם מקבל המתנה מעוניין לבקש פטור ממס שבח (בכפוף ליתר התנאים בחוק). נכון להיום תקופות הצינון מוסדרות בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין: 4 שנים – אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו ו-3 שנים – אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו.
עסקאות מתנה יכולות להתרחש גם בשל רצון מעניק המתנה להקנות בחייו נכסי מקרקעין למי מקרוביו, ובכך להימנע מסכסוכי ירושה עתידיים. הגם שניתן כמובן לנסות ולחלוק משפטית על תוקפה המשפטי של עסקת המתנה, הרי שבמקרים שבהם יש חשש ממשי לסכסוכי ירושה, הענקת המתנה בחייו של המעניק תקנה הן למעניק המתנה והן למקבל המתנה ביטחון רב יותר באשר להשלמת העסקה, ומניעת סכסוכים מיותרים, תוך הפחתת הסיכון בדבר טענות לפסלות צוואה מעולם דיני הירושה.
בעסקת מתנה ניתן לכלול מעבר לעצם הענקת הזכות, גם תניות חוזיות שונות בין הצדדים. כך למשל, מורה סעיף 4 לחוק המתנה :”מתנה יכול שתהיה על תנאי ויכול שתחייב את המקבל לעשות מעשה בדבר-המתנה או להימנע מעשותו…”. תניות שכיחות יחסית בהקשר זה ניתן למצוא בסעיפים שמגדירים זכות מגורים בדירה למעניק המתנה לתקופה מסוימת או עד יום מותו, וכן סעיפים שעוסקים באיסורים המוטלים על מקבל המתנה למכור את הדירה לצד שלישי, מבלי לקבל לצורך כך את אישור מעניק המתנה. שימוש בכלים משפטיים אלה יכולים להתאים במקרים רבים ולסייע לצדדים להבטיח את הזכויות והחובות שהם רוצים לקשור בעסקה. למשל, הורה שמעוניין להעניק דירה במתנה לילד שלו, תוך עיגון זכותו להמשיך ולהתגורר באותה דירה או כאשר אותו הורה מעוניין, מסיבותיו, למנוע מילדו להעביר את הזכויות באותה דירה לצדדים שלישיים. המדובר במקרים שכיחים שנועדו להבטיח ולשמור על כל האינטרסים של שני הצדדים לעסקה. עסקת המתנה, אפוא, היא עסקה מורכבת ובעלת חשיבות רבה, ושבמסגרתה יש לשקול שיקולים רחבים ולבחון את הנסיבות של כל מקרה ומקרה. במסגרת העסקה יש להקפיד, בין היתר, על דיווח לרשויות המיסוי, וכמובן בטיפול הדרוש והגשת המסמכים לצורך רישום הזכויות על שם מקבל המתנה.
